강남 아파트 지금이 꼭짓점인가

최충현 대치동 서울공인중개사 대표l승인2016.11.30l수정2017.01.16 17:24

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[이코노뉴스=최충현 대치동 서울공인중개사 대표] 지난 몇 년간 계속 오름세를 보이던 서울 강남권 아파트 매매 열기가 지난달 말부터 주춤하고 있다.

이는 일단 정부가 가계부채 상승세를 조절하기 위해 주택 공급 물량을 줄이고 중도금 대출을 규제하는 내용의 8.25대책을 내놓은데 이어, 분양권 전매 제한 등의 방안을 담은 11.3대책이 약발을 받은 탓이 크다고 볼 수 있다.

▲ 최충현 대표

박근혜 대통령 비선 실세인 최순실 게이트로 국정이 거의 마비되다시피 하고, 재벌 총수들이 줄줄이 국정감사 증인으로 불려가게 되는 등 시국이 하도 어수선한 지라 매수자들이 관망세로 돌아선 분위기도 한몫하고 있다.

대외적으로는 도널드 트럼프 미국 공화당 후보의 대통령 당선이 확정되면서 각국의 국채 금리가 치솟고(채권값 하락) 미국 달러화 가치는 고공비행을 하는 등 국제 금융시장의 움직임도 심상치 않다. 안팎에서 이래 저래 불안감을 부추기는 형국이다.

부동산을 포함한 전반적인 경기 침체를 우려한 탓인지 일부 단지는 급매물도 출현했고 호가가 약 5000만원 가량 떨어진 단지도 적지 않게 눈에 띈다.

이처럼 부동산 열기는 당분간 얼어붙을 전망이 우세하지만, 필자는 다른 생각을 해봤다.

지난 3~4년을 되돌아보면 전반적인 경제 상황은 호재가 거의 없어 보이는데도 지나치게 비싼 전세금과 저금리의 영향 등으로 집값은 꾸준히 올랐다. 어떤 이들은 지금 강남권 아파트 가격이 지난 2006년처럼 거품이라고 단언하기도 한다.

이 거품에 대한 우려의 목소리가 점점 높아지고 있는 게 사실이다. 2006년을 꼭짓점으로 이후 하락했던 양상이 재현될 가능성이 있다는 지적도 여기저기서 들린다.

과연 그럴까. 2006년 당시 집값이 급등한 강남과 서초, 송파, 목동, 분당, 평촌, 용인은 이른바 버블세븐으로 지목됐다.

‘버블(bubble)'은 말 그대로 훅 하고 불어대면 허무하게 사라지는 거품이라는 얘기인데 과연 이 거품이 아파트 가격에 끼어 있는 걸까. 아니면 거품이라는 말이 거품처럼 금세 사라질까.

10년이라는 짧지 않은 세월을 두고 최고가를 경신했는데 무조건 거품이라고 평가해도 무리는 없는가. 의문이 꼬리에 꼬리를 물게 된다.

필자가 일하는 서울 대치동 지역에서는 일부 평형의 경우 2006년 당시의 금액을 회복한 곳이 분명히 있다. 요즘은 과거에 비해 중소형 평수의 오름폭이 대형평수보다는 비교적 높은 추세다.

그런데 필자가 보기에 지역 간의 격차가 두드러진다. 대충 훑어봐도 강남을 제외한 목동과 분당, 평촌, 용인 등 나머지 버블세븐에서는 전고점에 도달해 있는 지역은 거의 없다.

필자는 2007년 1월 분당구 이매동의 33평(110㎡)형 한신아파트를 7억1500만원에 거래한 기억이 생생하다. 그러나 지금 이 아파트 33평형의 시세는 6억~6억1000만원 정도다. 과연 거품이 끼었다고 할 수 있는가.

▲ 경기 고양시 한 아파트에서 바라본 북한산 등 마을 뒤 주변 산들에 안개가 끼어 수채화 같은 풍경을 만들고 있다./뉴시스 자료사진

물론 강남구는 재건축대상 아파트, 서초구는 재건축이 끝난 새 아파트의 가격이 높아 다른 지역과 단순 비교하기는 무리가 따른다. 그렇지만 강남 3구의 아파트 가격 회북률(상승률)이 다른 지역에 비해 높은 건 명백한 사실이다. 20년 이상의 경험으로 볼 때 하락세에는 집값이 아주 천천히 떨어졌다가 오를 때는 무섭게 오른 게 강남 지역이다.

기간을 더 늘려 잡아 봐도 아파트 가격이 떨어졌다가 회복기에 들어서면 강남이 역시 가장 빠른 걸 알 수 있다.

문제는 앞으로도 시간이 지날수록 강남권과 비강남권, 수도권과 지방의 격차는 더욱 더 벌어지면 벌어졌지 그 간극이 좁아질 가능성이 적다는 점이다.

자금력이 풍부한 강남 지역의 부유층은 주택담보대출 금리 인상 등에는 꿈적도 하지 않는다.

또 대부분 대출을 끼지 않고 자기 돈으로 주택을 구입했기 때문에 다른 지역보다 가격 등락에 조바심을 내지 않는 게 보통이다.

증권이나 부동산이나 매수는 저점에 하고 싶은 게 모든 투자자들의 바램이다.

용한 점쟁이가 아닌 이상 증권이든 부동산이든 오를지 내릴지를 전망하기는 쉽지 않다. 그렇지만 위기는 오히려 기회라는 말이 있듯이 냉정히 따져 볼 필요는 있다.

그동안 강남권 진입을 노리다 급등하는 바람에 기회를 놓친 실요자라면 지금부터 유심히 지켜보는 것도 좋을 것 같다. 지금이 저점 매수의 기회가 될 수 있기 때문이다. 아파트 시세를 형성하는 데는 수많은 변수가 작용하기 때문에 필자도 장담은 못하지만 말이다.
최충현 대치동 서울공인중개사 대표  bando60@hanmail.net

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